Les foncières, véritables leviers de redynamisation commerciale des territoires

Structures juridiques financières adaptées au portage immobilier, les foncières de redynamisation commerciale et artisanale sont un outil au service des territoires, qui permet la reprise, la rénovation et la remise sur le marché de biens commerciaux, et donc le maintien d’une activité de proximité dans les centres-villes. Elles sont issues de structures porteuses, le plus souvent des Sociétés d’Economie mixte d’aménagement ou patrimoniales.

Lancé en 2020, le dispositif national de la Caisse des Dépôts et Consignations et de la Banque des Territoires pour lutter contre la déprise commerciale visait la création d’une centaine de structures pour mailler le territoire français. Régionalement, ce dispositif a permis la création de 8 foncières départementales en Nouvelle Aquitaine. 25 millions d’euros ont été positionnés en 3 ans, pour permettre l’acquisition et la remise en état de biens. 

La Banque des Territoires est financeur, investisseur, prêteur, mais aussi apporteur de solutions pour les territoires en matière d’ingénierie et d’accompagnement notamment. Les Chambres de Commerce et d’Industrie et les Chambres de Métiers et de l’Artisanat de Nouvelle Aquitaine sont par exemple conventionnées avec la Banque des Territoires, pour le soutien sur trois sujets :

• L’identification des locaux à reprendre et leurs besoins de remise à niveau
• La recherche des porteurs de projets
• L’accompagnement sur trois ans du chef d’entreprise installé dans les locaux

Mais au-delà de l’ensemble des dispositifs d’aide proposés, la dynamique doit partir des territoires, de la volonté des élus locaux et des équipes en place. Il s’agit d’être consistant dans le temps, car le temps passé investi n’est jamais perdu.

Qu’est-ce qu’une Société D’Economie Mixte ? L’exemple d’InCité Bordeaux Métropole Territoires, Quentin BERTRAND, Directeur Général 

Une SEM est une société anonyme de droit privé, détenue à plus de 51% par des collectivités locales. Leur force réside dans leur modèle de gouvernance publique et privée, qui garantit un véritable modèle économique au service de l’intérêt général, c’est-à-dire des territoires. SEM de Bordeaux Métropole, InCité Bordeaux Métropole Territoires assume 3 missions :  bailleur social, aménageur (Bordeaux, Libourne et Castillon-la-Bataille) et développeur d’activités économiques. 

Sur les 10 prochaines années, son mandat est de doubler son parc immobilier, pour atteindre 30 000 m² d’activités économiques de proximité (commerce, artisanat, tertiaire et logistique, activités conventionnelles ou relevant de l’économie sociale et solidaire) sur l’ensemble des communes de la Métropole. Les premières opérations réalisées seront livrées en 2024-2026.

InCité n’intervient pas en substitution du secteur privé mais plutôt en régulation du marché ou en dynamisation sur les territoires économiquement plus lâches. La régulation permet de proposer des loyers accessibles à des porteurs de projets indépendants, pour garder de l’économie de proximité. L’activité n’est pas subventionnée, elle doit donc trouver un modèle économique. Pour cela, la SEM peut consentir un loyer préférentiel sur une certaine durée mais à terme, le porteur de projet doit être en capacité de payer le loyer, sinon, son modèle économique ne lui permet pas d’être situé à cet emplacement-là.

Contrairement au domaine patrimonial, les études préalables sont essentielles pour le commerce, domaine où les valeurs locatives peuvent être très différentes selon les cas. L’enjeu pour la SEM est de remettre un local sur le marché avec une activité viable, qui génère de la valeur pour avoir des commerces pérennes dans le centre-ville. 

Le renouveau de Castillon-la-Bataille, Jacques BREILLAT, Maire de Castillon-la-Bataille

Grâce à un traité de concession avec InCité, comprenant une intervention pluridisciplinaire sur de l’habitat dégradé, 600 m² de commerces à rénover et des aménagements publics, Castillon-la-Bataille va pouvoir restructurer en profondeur son parcours marchand. L’expertise d’un acteur comme InCité est très importante pour les petites communes, qui n’ont ni les moyens ni l’ingénierie nécessaires pour mener ce type de projets.  

Démarche engagée depuis 2017 avec un diagnostic pré-opérationnel de revitalisation de centre-bourg, le travail de restructuration des ilots avec InCité n’a effectivement démarré qu’en 2023. Il faut être conscient que ces projets s’inscrivent sur du long terme : même si elles sont frustrantes en tant qu’élus, les phases d’études sont incompressibles et il faut pouvoir gérer les attentes très fortes des habitants et des commerçants avec le rythme de l’action publique. Il est également important de faire vivre le projet sur le terrain avec les différentes parties prenantes, dans l’ambition commune de faire revenir du flux en centre-ville.

La redynamisation commerciale d’Hasparren, Paolo LESBORDES, Chef de projets Petites Villes de Demain à Hasparren

Confrontée à une déprise commerciale dans son centre-bourg, la ville d’Hasparren souhaite engager une redynamisation commerciale et la rénovation de logements vacants.  Au cœur de cette stratégie, la rénovation d’un immeuble en plein centre d’Hasparren, composé d’une cellule commerciale vacante, de logements sur 3 étages et d’un ancien atelier à l’arrière du bâtiment. Grâce à la Foncière 64, la cellule commerciale va être remise en état pour y accueillir un porteur de projet, qui sera sélectionné en collaboration avec la ville d’Hasparren, grâce à un appel à manifestation d’intérêt. A l’issue des 18 mois de travaux, 18 logements seront également livrés, sous bail réel solidaire, bail locatif ou habitat partagé. La collectivité réfléchit à proposer un package complet cellule commerciale et logement, pour pouvoir attirer des porteurs de projets d’horizons divers et variés. Sans l’intervention de la foncière, la collectivité n’aurait jamais pu mener ce projet, n’ayant pas la capacité financière ou l’ingénierie pour le faire. 

Le renforcement de l’attractivité d’Angoulême, Philippe VERGNAUD, Elu en charge du Commerce et de l’Artisanat à la Ville d’Angoulême

La Foncière Charente a été créée en 2018 pour gérer l’acquisition de locaux commerciaux et la définition des activités et porteurs de projets à sélectionner. A date, une soixantaine de locaux ont été repris et ont contribué à la renaissance et au renforcement de l’attractivité d’Angoulême :  remembrement pour proposer une grande cellule commerciale, un projet collectif en lien avec le tourisme ou encore une partie du bâtiment historique des Galeries Lafayette par exemple. Même si les études compromettent la réalisation sur la durée du mandat, ces dernières sont essentielles et nécessaires pour fixer les problématiques et donner des orientations des projets. Au cœur de ces dynamiques, la Banque des Territoires est un acteur incontournable et indispensable, car elle fait le lien entre tous les partenaires autour d’un objectif commun et agrège l’ensemble des dispositifs existants.